JLL、日本の商業用不動産投資額 2019年1-9月期の分析レポート確報値を発表

前年同期比 2%増の 3 兆 1,590 億円、第 3 四半期は前年同期比 9%増の 9,170 億円

2019年 11月 21日

東京 2019年11月21日 – 総合不動産サービス大手JLL(本社: 東京都千代田區、代表取締役社長: 河西 利信)は、日本の商業用不動産投資を分析したレポート「ジャパン キャピタル フロー 2019年1-9月期」を発行いたしました。

なお、當レポートは2019年10月28日に速報値を発表しています。

【速報値】

2019年1-9月期:前年同期比2%増の3兆1,590億円(ドル建ては前年同期比2%増の289億ドル※1

2019年第3四半期:前年同期比9%増の9,170億円(ドル建ては前年同期比12%増の85億ドル)

レポートのハイライトは以下の通りです。

  • 2019年1-9月期の投資額は前年同期比2%増の3兆1,590億円(ドル建てで前年同期比2%増の289億ドル)、2019年第3四半期は前年同期比9%増の9,170億円(ドル建てで前年同期比13%増の85億ドル)となった。第3四半期の代表的な取引は、海外投資家間での物流施設大型ポートフォリオの売買や、事業會社が保有していた大型オフィス売買取引が東京および大阪でみられた。(図表1)

図表1:日本國內の投資総額推移

  • 2019年1-9 月期の世界の都市別投資額ランキングは、東京は4位と上位に位置しているものの、2019年上半期の2位から後退している。大阪の投資額は41億ドルで27位となり、2019年上半期の25位から順位を下げた。他のアジアの都市では2019年上半期5位のソウルが3位に浮上している。(図表2)

図表2:都市別投資総額ランキング

  • 2019年1-9月期の國內投資家から海外不動産への投資額(アウトバウンド投資)は16億ドルとなり、2018年通年の投資額18.8億ドルに迫っている。背景には、大手不動産會社による不動産ポートフォリオの多様化やアジア諸國の不動産市場の成長を取り込もうとする動きがある。(図表3)

図表3:アウトバウンド投資額推移

  • ? 2019年1-9月期の海外投資家による國內不動産への投資額(インバウンド投資)は3,230億円と前年同期比で45%減少となり、國內の不動産投資額に占める割合は10%となった。海外投資家による日本の不動産への投資意欲は強く、100億円を超える大型取引では存在感を発揮しているが、100億円未満の取引では國內プレイヤーの増加を背景に、海外投資家による不動産取得が減少していることが原因と考えられる。(図表4)

図表4:海外投資家投資額推移

  • 2019年1-9月期の地域別投資額割合をみると、東京都心5區※2の割合は38%で2018年通年とほぼ同水準である。一方で、大阪圏※3の投資額割合は19%、投資額は6,100億円となり、2018年通年の17%から増加している。(図表5)

図表5: 地域別投資額割合

  • プレイヤーの多様化や賃料上昇を背景に強気の投資家が増える一方で、高値での売卻を試みる投資家や事業會社も増えつつあることから、2019年の日本の商業用不動産投資額は前年比0-5%増加と予測する。

JLLリサーチ事業部 チーフアナリスト 谷口 學は次のように述べています。

「2019年上半期に日本の投資額は前年同期比で±0%でしたが、1-9月期は2%の増加となりました。拡大に転じた背景には、不動産の買需要が相変わらず強い中で、事業會社による保有ビルの売卻や私募ファンドによる利益確定のための売卻が増加したことが要因と考えられます。

2020年の東京オリンピック?パラリンピックという節目に向かって、今後も売卻物件は増加していくと予想されますが、思うように物件を購入できていないプレイヤーは多く、引き続き不動産への投資需要は底堅いため、不動産売買市場の活況は続くと考えられます」

【補足】

※1 通貨単位は、別途記載がない限りすべて米ドルとします。

為替レートは各四半期の平均為替レートを採用(2019年第1 四半期1ドル=110.14円、2019年第2四半期1ドル=109.95円、2019年第3四半期1ドル=107.34円)

※2 東京都心5區:千代田區、中央區、港區、新宿區、渋谷區

※3 大阪圏:大阪府?京都府?兵庫県?奈良県





JLLについて

JLL(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス會社です。JLLは不動産市場を再考し、皆様のアンビション実現を支援する不動産の機會やスペースを提供するとともに、お客様、人、コミュニティにとってよりよい明日を築くことを目指します。フォーチュン500に選出されているJLLは、2019年9月30日現在、世界80ヵ國で展開、従業員約93,000名を擁し、売上高は163億米ドルです。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼稱及び登録商標です。jll.com

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